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Dürfen wir vorstellen: Ihre neue Hausverwaltung. Persönlich, lösungsorientiert und erreichbar.

Wir beschäftigen uns mit Ihnen und Ihrer Immobilie, statt nur mit uns selbst. Wir nutzen die Chancen, die die Digitalisierung auch für die Immobilienbranche bereithält. Die dadurch gewonnene Zeit investieren wir in unsere Kunden, um einen schnellen und persönlichen Top-Service garantieren zu können. Unser Ziel: Moderne Hausverwaltung effizient und sympathisch zu gestalten und den Menschen, der neben der Immobilie im Mittelpunkt steht, nicht aus den Augen zu verlieren.

Hauke Molter

Unsere Leistungen

Die Immobilienverwaltung hat viele Facetten. Nachfolgend finden Sie, kurz umrissen, einige unserer Leistungen. Kontaktieren Sie uns gern jederzeit, falls Sie noch offene Fragen haben sollten.

Mietshausverwaltung

Wir bieten eine zuverlässige und allumfassende Mietshausverwaltung. Von der Nachmietersuche über die Bonitätsprüfung bis hin zur endgültigen Vermietung sind wir für Sie da. Wir sind für Ihre Mieter erste Ansprechpartner und Problemlöser.
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WEG-Verwaltung

Um unter Wohnungseigentümern ein ausgewogenes Klima und eine funktionierende Zusammenarbeit zu schaffen, bedarf es einer professionellen Wohnungseigentumsverwaltung. Diese Aufgabe, die oft viel Fingerspitzengefühl erfordert, übernehmen wir gern für Sie.
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Sondereigentumsverwaltung

Sollten Sie innerhalb der WEG über ein Sondereigentum beispielsweise in Form einer Wohnung verfügen, können wir auch diese völlig unabhängig von der WEG verwalten. Dabei sorgen wir für eine reibungslose Vermietung und sind erster Ansprechpartner für Ihre Mieter.
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Beratung für Selbstverwalter

Sie sind sich nicht sicher, ob es sich lohnt eine Verwaltung zu beauftragen. Sie wollen gerne selbst ihr Haus verwalten, ihnen fehlt jedoch das nötige Know-How? Wir bieten Beratung für ambitionierte Selbstverwalter zu sämtlichen Leistungen auf unserer Webseite.
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FAQ

Hier finden Sie einige häufig gestellte Fragen. Haben Sie weitere Fragen? Dann nehmen Sie jetzt Kontakt zu uns auf!

Was gehört in die Jahresabrechnung einer Mietwohnung?

Die Nebenkostenabrechnung bezieht sich in der Regel auf ein vollständiges Kalenderjahr. Die Abrechnung darf nicht mehr als zwölf Monate beinhalten. Wenn ein Mieter im laufenden Abrechnungszeitraum eine Mietwohnung bezieht, kann die Jahresabrechnung auch weniger als zwölf Monate umfassen. Der Mieter zahlt in diesem Fall nur für die Zeit der tatsächlichen Mietdauer ihn der er tatsächlich Nebenkosten verursacht

Es ist Pflicht des Vermieters, die Nebenkostenabrechnung fristgerecht zu erstellen und dem Mieter zu übermitteln. Die Abrechnung muss nach dem Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes bei dem Mieter eingegangen sein. Erfolgt diese verspätet, hat der Vermieter unter Umständen keinen Anspruch mehr auf die zu begleichenden Kosten. Nebenkosten müssen, sofern sie auf den Mieter umgelegt werden sollen, im Mietvertrag explizit benannt werden und können sowohl Energiekosten als auch Serviceleistungen wie Reinigung, Hausmeisterservice und Müllabfuhr sein.

In der Nebenkostenabrechnung wird anhand verschiedener Verteilerschlüssel der individuelle Verbrauch des Mieters berücksichtigt, der sich insbesondere auf Wasser-, Gas- und Stromkosten bezieht. Der Mieter zahlt monatlich die sogenannte „Nebenkostenvorauszahlung“, die im Mietvertrag vereinbart und im laufe der Zeit bei Bedarf angepasst wird.

In der Jahresabrechnung wird abschließend errechnet, wie viel der Mieter tatsächlich verbraucht hat. Ist ein zusätzlicher Verbrauch entstanden, so ist der Mieter dazu verpflichtet, die Kosten zu begleichen. Liegt der Verbrauch unter der Schwelle der Nebenkostenvorauszahlung, wird der überzahlte Betrag gutgeschrieben oder ausgezahlt.

Was ist für Mieter von der Jahresabrechnung steuerlich absetzbar?

Nach dem Einkommensteuergesetz können 20 % bestimmter Nebenkosten von der Einkommensteuer abgezogen werden. Voraussetzung ist, dass es sich um haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen handelt und, dass die dafür geltenden Höchstbeträge nicht überschritten werden.

Beispiele für haushaltsnahe Dienstleistungen sind:

  • Gebäudereinigung
  • Fensterputzen
  • Gartenpflege
  • Winterdienst
  • Abfallmanagement (Vorsortieren von Müll)
  • Straßenreinigung
  • Hauswart
  • Schädlingsbekämpfung

Handwerkerleistungen, die in Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung von der Steuer abgesetzt werden können, sind beispielsweise:

  • Wartungsarbeiten an Elektro-, Gas- oder Wasserinstallationen, Abwasserentsorgung, Pumpen, Heizungsanlage, Feuerlöschern, Blitzableitern, Fahrstuhl, Gemeinschaftsmaschinen (z.B. Waschmaschinen, Trockner), Müllschlucker, CO2-Warngeräte (Feuermelder)
  • Kehr- Wartungs- und Reparaturarbeiten des Schornsteinfegers (Feuerstättenschau, Prüf- und Messarbeiten sind dagegen ausgeschlossen)
  • Graffitibeseitigung
  • Dachrinnenreinigung
  • Austausch von Verbrauchszählern
  • Abflussrohrreinigung

Dabei können Mieter jedoch nicht die vollständigen Betriebskostenpositionen steuerlich gelten machen. Es dürfen lediglich die Arbeitskosten ohne Mehrwertsteuer einschließlich Fahrtkosten, Maschinenkosten, Kosten für Verbrauchsmittel sowie Entsorgungskosten angegeben werden. Material-, Waren-, oder Lieferkosten können ebenso wenig abgesetzt werden, wie Kosten für Verwaltung oder Müllentsorgung.

Dasselbe gilt, wenn Mieter auf eigene Kosten Handwerker engagieren. So können alle Handwerkerleistungen, die in Zusammenhang mit Renovierungs-, Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen der Wohnung in Anspruch genommen wurden, ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden. Dazu zählen beispielsweise Reparatur- oder Modernisierungsarbeiten an Dach, Fassade, Wänden, Fenstern, Türen oder Bodenbelägen.

Wichtig ist, dass die unterschiedlichen Kostenpositionen, wie Arbeits- oder Materialkosten, auf den Belegen, die mit der Einkommenssteuer eingereicht werden, voneinander getrennt ausgewiesen werden. Nur dann kann das Finanzamt Steuervergünstigungen gewähren. Sie können Ihren Vermieter, beziehungsweise den von Ihnen beauftragten Handwerker, um eine entsprechende Aufstellung bitten.

Wie oft ist die Nebenkostenabrechnung zu erstellen und was ist zulässig?

Die Nebenkostenabrechnung wird jährlich veranlasst und muss fristgerecht beim Mieter eingehen. Die meisten Vermieter rechnen nach dem Kalenderjahr ab, also vom 1. Januar bis zum 31. Dezember. Dabei müssen die verschiedenen Einzugstermine berücksichtigt werden, da nicht jeder Mieter passend zum 1. Januar einzieht. Somit zahlen die Mieter nur für die Zeit, in der sie auch die Räumlichkeiten tatsächlich anmieten. Zieht ein Mieter also beispielsweise erst Mitte September, so zahlt er nur für den Zeitraum vom Einzugstermin bis zum 31. Dezember. Selbiges gilt für Auszugstermine, die nicht auf den 31. Dezember fallen.

Bezüglich der Abrechnung hat der Vermieter bestimmte Fristen einzuhalten. Läuft der Abrechnungszeitraum ab, so hat der Vermieter ein volles Jahr Zeit, um die Nebenkostenabrechnung bei dem Mieter einzureichen. Wenn diese aber nicht fristgerecht eingehalten wird, so hat der Vermieter unter Umständen keinen weiteren Anspruch auf zu begleichende Kosten seitens des Mieters.

Der Mieter kommt für eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung auf. Beträgt der jährliche Verbrauch mehr, so entstehen Zusatzkosten. Es kann aber auch eine Gutschrift gewährt werden, wenn der Mieter weniger verbraucht. Sollte der Mieter, der wiederum ein Jahr Zeit hat, um die Abrechnung auf Fehler zu überprüfen, mit der Abrechnung nicht einverstanden sein, hat dieser ein Widerspruchsrecht.

Für Nach- und Rückzahlungen von Nebenkosten gilt eine Frist von 30 Tagen. Nach Erhalt der Abrechnung, muss der Mieter innerhalb der nächsten 30 Tage den Nachzahlungsbetrtag oder der Vermieter das Guthaben überweisen. Die einmalige Auszahlung des Guthabens kann innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren beansprucht werden.

Wohnungseigentümerschaft: Was gilt als Sondereigentum?

Wer Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist, wird automatisch zum Sondereigentümer. Das bedeutet, dass nur die Wohnung als begrenzter Raum beansprucht werden kann. Somit kann der Sondereigentümer die Wohnung selbst beziehen oder aber auch vermieten. Wichtig ist jedoch, dass zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum differenziert wird.

Im Gesetz der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist dabei klar definiert, was genau zum Sondereigentum gehört. Die festen Bestandteile der beanspruchten Wohnung gelten klar als Sondereigentum. Beispiele dafür sind Bodenbeläge, Tapeten, Innentüren, nicht tragende Innenwände oder sanitäre EInrichtungen. Beim Sondereigentum bestehen jedoch auch Ausnahmen. Obwohl sie sich in der Eigentumswohnung befinden, gehören Fenster, gemeinschaftlich genutzte Abwasser-, Abgas- oder Heizungsrohre nicht zum Sondereigentum. Allerdings können über die Teilungserklärung auch bestimmte sogenannte „sondereigentumsfähige“ Teile zum Sondereigentum erklärt werden. Garten und Terrassen gehören immer zum Gemeinschaftseigentum, weil sie nicht sondereigentumsfähig sind. In der Praxis wird deshalb meist ein Sondernutzungsrecht eingeräumt und mit einem Sondereigentum verknüpft.

Alles, was nicht zum Sondereigentum dazugezählt wird, nennt sich Gemeinschaftseigentum. Die als Gemeinschaftseigentum definierten Objekte werden also nicht nur von einer einzigen Person oder Personengruppe beansprucht, sondern von allen Eigentümern oder Mietern des Mehrfamilienhauses. Auch hier muss beachtet werden, welche Objekte als klassische Gemeinschaftseigentümer gelten. Beispiele für Gemeinschaftseigentümer sind Treppenhäuser, Fenster oder die Haupteingangstür.

Die Differenzierung ist deshalb so notwendig, da so die Kostenregelung besser gestattet werden kann. Bei Schäden des Gemeinschaftseigentums muss in den meisten Fällen die Gemeinschaft für die Kosten aufkommen, während beim in der Regel am Sondereigentum nur der Sondereigentümer die Kosten tragen muss.

Wohnungseigentümergemeinschaft: Wer haftet für Schäden am Sondereigentum?

Damit das gemeinschaftliche Leben in einer WEG geregelt ist, muss zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum differenziert werden. Der Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist der Sondereigentümer der Wohnung. Zum Sondereigentum gehört also selbstverständlich die Wohnung inklusive Boden, Wänden und fest eingebauten Möbeln. Zu den Ausnahmen gehören beispielsweise fest vereinbarte Kellerabteile oder Dachböden. Das Gemeinschaftseigentum hingegen wird von allen Bewohnern des Hauses beansprucht. Darunter befinden sich Treppenhäuser oder allgemein verlegte Rohre.

Wenn an diesen Eigentümern Schäden entstehen, müssen besondere Richtlinien beachtet werden. Grundsätzlich klingt das Prinzip simpel: Wenn die Schäden das Gemeinschaftseigentum betreffen, muss die Gemeinschaft für die Kosten aufkommen. Dabei wird auf eine faire Kostenaufteilung geachtet. Die Schäden im Bereich des Sondereigentums, müssen hingegen vom Sondereigentümer getragen werden.

Eine Ausnahme besteht darin, wenn der Schaden eines Sondereigentums das Gemeinschaftseigentum oder andere Sondereigentümer betrifft. Das klassische Beispiel liegt bei einem sich verbreitenden Feuchtigkeitsbefall. Liegt dies speziell an einem Rohr in einer bestimmten Wohnung, so kommt allein der Sondereigentümer für die Kosten auf. Wichtig dabei ist, dass die Ursache bzw. die Fehlerquelle des Schadens sicher durch professionelle Gutachter festgestellt wird und die betroffenen Eigentümer informiert werden.

Wohnungseigentümergemeinschaft: Was ist die Eigentümerversammlung?

Teil einer Wohnungseigentümerschaft zu sein bedeutet, dass das Zusammenleben bzw. der gleiche Standort des Eigentums eine gemeinsame Regelung erfordert. Daher wird von der WEG die Eigentümersammlung organisiert. Dort kommen alle Sondereigentümer des betroffenen Objekts zusammen, um sich bezüglich des Gemeinschaftseigentums zu besprechen.

Die Versammlung muss durch den WEG-Verwalter veranlasst werden und mindestens einmal im Jahr stattfinden. Die Sondereigentümer müssen frühzeitig über die Versammlung informiert werden. Eine Ausnahme entsteht, wenn mehr als ein Viertel der Sondereigentümer eine Versammlung wegen gesonderten Gründen fordern. In diesem Fall ist der Verwalter dazu verpflichtet, die Versammlung kurzfristig einzuberufen. In der Ladung muss die Tagesordnung bestimmt werden. So können die Eigentümer selbst entscheiden, ob diese Versammlung für sie relevant ist.

Dabei werden mehrere Aspekte thematisiert. So kann eine gemeinsame Hausordnung geschaffen werden, aber ebenso kann eine aktive Teilnahme an der Verwaltung gewährt werden. Sind die Eigentümer mit dem Zustand unzufrieden, so haben sie in der Eigentümerversammlung die Gelegenheit, dies zu äußern.

Was ist Hausgeld?

In der Wohnungseigentümergemeinschaft wird alles daran gesetzt, um das Gemeinschaftsobjekt instand zu halten. Dabei spielt das sogenannte „Hausgeld“ eine bedeutende Rolle. Für die Aufrechterhaltung des Wohnobjektes werden beispielsweise Reinigungskräfte und Hausmeister beauftragt. Dadurch entsteht das Hausgeld, welches nicht mit den Nebenkosten verwechselt werden darf. Die Nebenkosten werden vom Mieter an den Vermieter gezahlt, während die Verwaltung das Hausgeld vom Wohnungseigentümer beansprucht.

Das Hausgeld wird von den Sondereigentümern monatlich vorausgezahlt. Um den individuellen Verbrauch der Sondereigentümer zu berücksichtigen, wird vom Verwalter die Jahresabrechnung eingereicht. Dort wird der tatsächliche Verbrauch an Gas und Wasser berechnet. Beträgt der Wert mehr als die Vorauszahlung, muss eine Zusatzzahlung geleistet werden. Liegt der Betrag unter der Schwelle, muss eine Gutschrift mit dem passenden Betrag gefertigt werden.

Um jedoch weitere Komplikationen zu vermeiden, wird eine präzise Kalkulation des Hausgeldes erstellt, die sich am Wirtschaftsplan orientiert. Die Gesamtheit der zu erwartenden Kosten, die durch Wasser, Strom, Heizung und Instandhaltung bzw. Die Bildung einer Instandhaltungsrücklage etc. entstehen, wird in der Regel entsprechend der Miteigentumsanteile auf die Eigentümer umgelegt.

Wer bezahlt das Hausgeld und wer verwaltet es?

Als Mieter einer Wohnung kommt man mit den monatlichen Nebenkosten in Berührung. Wer denkt, dass diese bei einer Eigentumswohnung wegfallen, irrt sich. Denn Eigentümer einer einzelnen Wohnung eines Mehrfamilienhauses müssen mit Instandhaltungskosten seitens der Verwaltung rechnen. Der Sondereigentümer zahlt also das Hausgeld monatlich im Voraus. Ähnlich wie die Nebenkosten setzt sich das Hausgeld aus Gas-, Wasser- und Stromverbrauch sowie Instandhaltung zusammen.

Die Verwaltung des Hausgeldes liegt beim zuständigen Hausverwalter. Einige Verwalter teilen die Gesamtkosten durch die Miteigentumsanteile, einige berücksichtigen die Quadratmeterzahl der jeweiligen Wohnungen.

Wichtig zu beachten dabei ist, dass es auch beim Hausgeld eine individuelle Jahresabrechnung für jeden Sondereigentümer geben muss. Dabei kann festgestellt werden, wie viel der Sondereigentümer tatsächlich verbraucht. Nach der Einreichung wird somit ermittelt, ob dem Sondereigentümer zusätzliche Kosten angerechnet werden oder ob eine Gutschrift gewährt werden muss.

Was kann der Vermieter vom Hausgeld auf den Mieter umlegen?

Einem Sondereigentümer einer Wohnung steht das Recht zu diese an jemand anderen zu vermieten. Dennoch zahlt der Eigentümer das monatliche Hausgeld an die Verwaltung. Dabei können einige Kostenansprüche auf den Mieter umgelegt werden. Um jedoch festzustellen welche dies sind, muss präzise zwischen den Leistungen differenziert werden.

So wie der Vermieter das Hausgeld monatlich vorauszahlt, muss auch der Mieter für monatliche Nebenkosten aufkommen. Der Unterschied zwischen Hausgeld und Nebenkosten liegt also im ersten Schritt im Zahlungsverhältnis. Der Vermieter kann also das Hausgeld mithilfe der Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Primär gehört dazu der Strom-, Wasser- und Gasverbrauch, der zunächst im Vorhinein kalkuliert wird. In der Jahresabrechnung wird anschließend der individuelle Verbrauch berücksichtigt. Zu den Energiekosten kann der Vermieter zudem die Bezahlung des Servicepersonals in den Nebenkosten aufführen. Der Mieter zahlt also beispielsweise für den Hausmeisterservice, Gärtner, Reinigungskräfte und für die Müllabfuhr.

Nun muss jedoch in Betracht gezogen werden, dass der Vermieter nicht das gesamte Hausgeld übertragen darf. So ist die Instandhaltung des Hauses das reine Aufgabenfeld des Eigentümers bzw. der Verwaltung. Somit werden dem Vermieter keine Beträge für Wartungsarbeiten des Gemeinschaftseigentums abgezogen. Wenn die Verwaltung und die Eigentümer also beschließen den Fahrstuhl reparieren zu lassen oder die Fliesen im Treppenhaus neu zu verlegen, müssen sie für diese Kosten aufkommen.

Wann ist die Zahlung des Hausgelds fällig?

Die Zahlung des Hausgelds läuft ähnlich wie bei den Nebenkosten ab. Der Verwalter des Hauses kalkuliert einen bestimmten Betrag, der sich am Wirtschaftsplan orientiert. Die Kosten werden anschließend von den Eigentümern im Voraus gezahlt.

Der Wirtschaftsplan spielt wie bereits erwähnt eine sehr entscheidende Rolle. Dieser enthält nämlich jedes Jahr eine neue Auflage. Dabei aktualisieren sich die Zahlen meist im Sommer, weswegen die Hausgeldansprüche sich meist zu dieser Zeit auch ändern. Wichtig ist jedoch zu beachten, dass trotz Nichteinreichung des neuen Wirtschaftsplans die Zahlung des Hausgeldes weiter fortgeführt werden muss. Der Verwalter kann ansonsten auf sein Recht bestehen, ein Mahnverfahren einzuleiten.

Am Ende des Wirtschaftsjahres erfolgt eine Jahresabrechnung. Dort wird der individuelle Verbrauch des Eigentümers ermittelt. Kann beim Eigentümer ein höherer Verbrauch an Energie nachgewiesen werden, so muss er für zusätzliche Kosten aufgekommen. Befindet sich der Eigentümer aber unter der Schwelle des Hausgeldes, so ist die Verwaltung dazu verpflichtet, den passenden Betrag gutzuschreiben. Auf diese Weise kann eine faire Behandlung von Eigentümer und Verwalter gewährt werden.

Was versteht man unter einer Abrechnungsspitze?

Die Wohnungseigentümer sind gemäß § 28 Abs. 2 WEG ver¬pflich¬tet, dem be¬schlos¬senen Wirt-schafts¬plan ent¬spre¬chen¬de Vor¬schuss¬zah¬lun¬gen an den Ver¬wal¬ter, in der Re¬gel mo¬nat¬lich, zu leis-ten.

Liegen die tatsächlichen Ausgaben für die Ver¬wal¬tung des ge¬mein¬schaft¬li¬chen Ei¬gen¬tums ge¬mäß Jah¬res¬ab¬rech¬nung über den gemäß Wirtschaftsplan gezahlten Haus¬geld¬vor¬schüs¬sen, er¬gibt sich ein Diffe¬renz¬be¬trag, der als so ge¬nann¬te Ab¬rechn¬ungs¬spit¬ze be¬zeich¬net wird. Über diese (zu¬sätz¬li¬che) Rest¬for¬der¬ung und de¬ren Ver¬tei¬lung wird im Rah¬men der Be¬schluss¬fassung über die Jah¬resab¬rech-nung erst¬ma¬lig be¬schlos¬sen. Es handelt sich in¬so¬weit nicht um Haus¬geld¬rück¬stän¬de auf Grund be-reits frü¬her er¬folg¬ter Be¬schlüs¬se über Wirt¬schafts¬plan oder Son¬der¬um¬la¬gen.

Das führt dazu, dass ein neuer Eigentümer gegebenenfalls auch für Abrechnungsspitzen haftet, die aus früheren Jah¬res¬ab¬rech¬nun¬gen vor sei¬nem Ei¬gen¬tums¬er¬werb stam¬men, über die aber erst zu ei¬nem Zeit¬punkt be¬schlos¬sen wird, zu dem er als Ei¬gen¬tü¬mer im Grund¬buch ein¬ge¬tra¬gen ist.

Denkbar ist jedoch auch, dass sich anstelle der Abrechnungsspitze ein Guthaben ergibt. Dieses steht nach einem Urteil des Amtsgerichts Marl dem Erwerber der Eigentumswohnung zu und nicht dem ehemaligen Eigentümer

Wie hoch ist mein Anteil an der Instandhaltungsrücklage?

Als Sondereigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus wird man Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die sich aus der Summe der jeweiligen Wohnungseigentümer ergibt. Daraus resultiert, dass man nicht nur über die eigene Wohnung verfügt, sondern auch über das sogenannte Gemeinschaftseigentum. Das Besondere dabei ist, dass jeder Eigentümer Anteile am Gemeinschaftseigentum hat. Darunter befinden sich beispielsweise Treppenhäuser, Fahrstühle oder der Vorgarten.

Wichtig: Die Instandhaltungsrücklage ist nicht dem Vermögen der Wohnungseigentümer, sondern gemäß § 10 Abs. 7 Satz 1 WEG dem Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet. Der einzelne Wohnungseigentümer verfügt über keinen bestimmbaren Anteil an der Instandhaltungsrücklage

Was versteht man unter Wohnungseigentum?

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sondereigentum bedeutet, dass der Wohnungseigentümer mit seiner Wohnung nach Belieben verfahren darf. Eine Grenze besteht dort, wo die Interessen der anderen Wohnungseigentümer berührt werden.

Was versteht man unter Gemeinschaftseigentum?

Die Definition des Gemeinschaftseigentums im Paragraf 1, Abs. 5 des WEG lautet: "Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen." Zum Gemeinschaftseigentum zählen also alle Bereiche der Wohnanlage, die der Allgemeinheit zur Verfügung stehen, beispielsweise das Treppenhaus, die Waschküche oder die Außenanlage, sofern keiner der Miteigentümer ein Sondernutzungsrecht hat.

Außerdem gehören zum Gemeinschaftseigentum laut WEG alle Bereiche, die im Falle einer individuellen Änderung durch einen Bewohner das Gesamtbild der Immobilie nach außen verändern würden. Daher fallen Wohnungstüren sowie die Außenseite der Fensterrahmen und damit die Fenster in der Gänze unter das Gemeinschaftseigentum.

Was versteht man unter Teileigentum?

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (§ 1 III WEG).

Teileigentum ist also eine weitere Erscheinungsform des Wohnungseigentums. Teileigentum unterscheidet sich vom Wohnungseigentum nur dadurch, dass es an gewerblich genutzten Einheiten besteht. Diese dienen eben nicht zu Wohnzwecken. Solche gewerblich genutzten Einheiten können Läden, Restaurants, Werkstätten, Büros, Arztpraxen oder Anwaltskanzleien sein. Wirtschaftlich hat Teileigentum in einer Wohnungseigentumsanlage oft erhebliche Bedeutung und prägt die Optik der Anlage.

Es gibt auch gemischt genutztes Teileigentum. Dies kann der Fall sein, wenn ein Freiberufler in seiner Einheit eine Kanzlei betreibt und dort zugleich wohnt.

Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend (§ 1 VI WEG). Wenn also im Gesetz vom Wohnungseigentum die Rede ist, ist regelmäßig gleichermaßen auch das Teileigentum gemeint. Lediglich dort, wo eine Vorschrift auf typische Merkmale des Wohnungseigentums stellt, kann es für das Teileigentum Ausnahmen geben.

Was versteht man unter Sondernutzungsrecht?

Der Begriff Sondernutzungsrecht entstammt dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft kann einem einzelnen Eigentümer ein Sondernutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche eingeräumt werden. Damit kann der Eigentümer diese Fläche, unter Ausschluss der anderen Eigentümer, alleine nutzen. Die Nutzungsbefugnis ist aber auch begrenzt, denn der Sondernutzungsberechtigte darf an der genutzten Fläche keine baulichen Veränderungen vornehmen, es sei denn, dies ist ihm ausdrücklich gestattet.

Das Sondernutzungsrecht wird bereits mit Erstellung der Teilungserklärung begründet und damit festgelegt. Es ist prinzipiell auch möglich, sich ein Sondernutzungsrecht nachträglich für eine Fläche zu sichern, dies bedarf jedoch der Zustimmung aller Wohnungseigentümer und muss anschließend mit einer entsprechenden Vereinbarung notariell beurkundet werden.

Die Zuordnung eines Sondernutzungsrechts zu einer Wohnung kann die Attraktivität und den Wert der entsprechenden Eigentumswohnung erheblich steigern, z.B. bei einer exklusiven Nutzung von Gartenteilen oder bei einem Sondernutzungsrecht an einer Garage im innerstädtischen Bereich.